Wohnungsabgabe: Checkliste für Reinigung, Abgabeprotokoll und Mietzinsdepot

Die Wohnungsabgabe entscheidet darüber, ob Sie Ihr Mietzinsdepot vollständig zurückerhalten oder über Reinigung und Schäden streiten. Rechtlich ist sie knapp geregelt: Die Mieterschaft gibt die Wohnung in dem Zustand zurück, «der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt» (Art. 267 OR), die Vermieterschaft prüft und meldet Mängel sofort (Art. 267a OR). Was das konkret heisst, zeigt diese Checkliste – geordnet nach den Wochen vor dem Termin, dem Abgabetag und der Zeit danach.

Wochen vor der Abgabe

• Termin vereinbaren. Laut Mieterinnen- und Mieterverband (MV) muss die Wohnung spätestens am letzten Tag der Mietdauer zur Geschäftszeit abgegeben werden. Viele Mietverträge erlauben die Abgabe bis zum Mittag des folgenden Tages, also etwa am 1. April bis 12 Uhr bei einer Kündigung auf Ende März. Fällt der Termin auf einen Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag; nach verbreiteter Auffassung gilt das auch für Samstage. Vereinbaren Sie den Termin früh.
• Mietvertrag lesen. Er regelt, was bei der Rückgabe gilt – etwa ob gründlich gereinigt oder nur besenrein übergeben und eine Reinigungspauschale bezahlt wird.
• Kleine Reparaturen selbst erledigen. Kleinreparaturen ohne Fachwissen und den Ersatz von Kleinteilen wie Duschschlauch oder Kuchenblech übernimmt die Mieterschaft. Laut MV-Merkblatt darf das Material dafür höchstens 150 Franken kosten. Ersatzteile besorgen Sie am besten im Fachhandel noch vor der Abgabe; beauftragt die Vermieterschaft solche Arbeiten, wird es meist teurer.
• Grössere Schäden nicht selbst flicken. Sie gehören in die Hände einer Fachperson. Der MV rät, den Reparaturauftrag der Vermieterschaft zu überlassen und das Vorgehen vor der Abgabe zu klären. Melden Sie Schäden Ihrer Privathaftpflichtversicherung.
• Bohrlöcher zuspachteln. Nagel- und Dübellöcher gelten als normale Abnützung, sofern sie fachgerecht zugespachtelt und nicht zu zahlreich sind.
• Reinigung planen. Entweder selbst oder mit einer Reinigungsfirma – dann mit schriftlicher Abnahmegarantie und der Abmachung, dass jemand der Firma zur Abgabe kommt.

Was Sie nicht tun müssen: Einen Service am Geschirrspüler verlangen viele Vermieterschaften, verpflichtet sind Sie dazu laut MV nicht, wenn der Mietvertrag nichts vorsieht – und nach Ansicht des MV auch dann nicht. Gefährliche Arbeiten wie das Ölen von Fensterläden an der Fassade gehören ebenfalls nicht zur Reinigungspflicht.

Checkliste für die Endreinigung

Die Wohnung muss gut gereinigt zurückgegeben werden. Diese Bereiche werden bei der Abnahme typischerweise geprüft:

Bereich	Was dazugehört
Küche	Backofen mit Blechen und Rost, Dampfabzug mit Fettfilter, Kühlschrank und Tiefkühler abgetaut, Schränke innen und aussen, Abläufe
Bad und WC	Entkalken von Armaturen, Brause, Platten und Glas, Lavabo, WC, Abläufe, Spiegelschrank
Fenster	Scheiben innen und aussen, Rahmen, Fensterbänke, Storen und Rollläden
Böden	Parkett und Platten feucht reinigen, Spannteppiche schamponieren
Wohnräume	Einbauschränke, Türen, Zargen, Lichtschalter, Steckdosen, Heizkörper
Nebenräume	Keller, Estrich, Balkon oder Sitzplatz, Briefkasten, Garage

Spannteppiche zu schamponieren gehört laut MV zur gründlichen Reinigung, es sei denn, die Vermieterschaft ersetzt den Teppich nach dem Auszug. Wird die Wohnung danach umfassend renoviert, genügt es, sie besenrein zu putzen: Was die Renovation wieder verschmutzt, müssen Sie nicht reinigen. Firmen für die Endreinigung finden Sie unter Umzugsreinigung mit Abnahmegarantie.

Am Abgabetag: Protokoll und Schlüssel

Bei der Abgabe füllt die Vermieterschaft ein Abgabeprotokoll aus. Darin stehen die Mängel und – oft schon vorgedruckt – wer sie bezahlen soll. Lesen Sie es gründlich:

1. Keine Pflicht zur Unterschrift. Wer unterschreibt, anerkennt die aufgeführten Schäden und muss sie bezahlen. Ob ein Schaden rechtlich zu Ihren Lasten geht, ist bei der Abgabe oft noch gar nicht klar, etwa weil die Lebensdauer des Bauteils abgelaufen ist.
2. Vorbehalt anbringen. Bei strittigen Punkten schreiben Sie dazu: «gilt nicht als Schuldanerkennung».
3. Schlüssel quittieren lassen. Alle Schlüssel gehören zurück, auch selbst nachgemachte. Lassen Sie sich die Rückgabe schriftlich bestätigen, auch wenn kein Protokoll erstellt wird.
4. Nachfrist für die Reinigung. Ist die Wohnung nicht sauber genug, muss die Vermieterschaft Ihnen laut MV eine kurze Nachfrist zum Nachputzen geben. Erst wenn es dann noch nicht reicht, darf sie auf Ihre Kosten reinigen lassen.

Weigert sich die Vermieterschaft, die Wohnung abzunehmen, weil Sie das Protokoll nicht unterschreiben, endet das Mietverhältnis trotzdem. Der MV rät, die Schlüssel dann mit eingeschriebenem Brief zurückzuschicken und Kopie und Postquittung aufzubewahren. Fehlt ein Schlüssel, müssen Sie grundsätzlich nur einen neuen bezahlen; das ganze Schliesssystem nur, wenn ein Missbrauch zu befürchten ist – und auch dann unter Berücksichtigung der Altersentwertung.

Nach der Abgabe: Mängelrüge, Schlussrechnung und Depot

Mängelrüge. Hat die Vermieterschaft kein Protokoll unterschreiben lassen, muss sie Ihnen mitteilen, für welche Schäden sie Sie belangen will (siehe Mängelrüge). Der MV nennt dafür zwei bis drei Werktage, an anderer Stelle höchstens eine Woche; massgebend ist «sofort» nach Art. 267a OR. Meldet sie zu spät, verliert sie ihre Ansprüche für erkennbare Mängel. Schäden zuerst reparieren zu lassen und erst dann die Rechnung zu schicken, ist nicht zulässig.

Schlussrechnung. Prüfen Sie sie genau und vergleichen Sie sie mit dem Protokoll. Reparaturkosten schulden Sie nur, wenn Sie dafür haften – und dann nur den Zeitwert: Massgebend ist die paritätische Lebensdauertabelle. Ist eine Tapete mit zehn Jahren Lebensdauer beim Auszug sechs Jahre alt, schulden Sie laut MV 40 Prozent der Kosten. Sind Sie nicht einverstanden, verlangen Sie eine detaillierte Abrechnung mit Handwerkerrechnungen und widersprechen Sie schriftlich. Findet sich keine Lösung, können Sie an die Schlichtungsbehörde gelangen.

Mietzinsdepot. Das Mietzinsdepot liegt auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen; die Bank gibt es nur mit Zustimmung beider Parteien heraus (Art. 257e OR). Unterschreiben Sie den Auflösungsauftrag erst, wenn Sie mit der Schlussrechnung und einem allfälligen Abzug einverstanden sind. Hat die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keine Betreibung, kein Schlichtungsgesuch und keine Klage eingeleitet, muss die Bank das Depot auch ohne ihre Zustimmung auszahlen.

Regionale Besonderheit: besenrein in der Nordwestschweiz

Nicht überall gilt dieselbe Praxis. In der Nordwestschweiz sehen laut MV die meisten Mietverträge vor, dass die Mieterschaft nur besenrein putzt und dafür eine Reinigungspauschale von 6 Franken pro Quadratmeter bezahlt. Grössere Verwaltungen schliessen inzwischen teils Verträge ab, die bei Mietende wieder eine gründliche Reinigung vorsehen. Entscheidend ist, was in Ihrem Vertrag steht.

Wenn Sie Streit erwarten

Rechnen Sie mit Schwierigkeiten, bieten die regionalen Sektionen des MV Wohnungsexpertinnen und -experten an, die Sie zur Abgabe begleiten; melden Sie sich früh. Zeugen oder eine Fachperson an der Abgabe erleichtern später den Nachweis. Hat die Reinigungsfirma die Abnahme nicht erreicht, lesen Sie im Ratgeber Abnahmegarantie nicht eingehalten, wie Sie vorgehen.

Firmen, die Umzug, Räumung und Endreinigung übernehmen, finden Sie im Verzeichnis der Umzugsfirmen.