Abnahmegarantie nicht eingehalten: Was sie abdeckt und was Sie tun können

Eine Umzugsreinigung mit Abnahmegarantie soll den Abgabetag entspannen: Die Reinigungsfirma sagt zu, so lange ohne Mehrkosten nachzureinigen, bis die Vermieterschaft die Reinigung abnimmt. Doch was, wenn die Verwaltung Mängel findet und die Firma nicht nachreinigt, nicht zum Termin erscheint oder Beanstandungen als Schäden abtut? Dieser Ratgeber zeigt, was die Garantie tatsächlich abdeckt, wo sie endet und wie Sie vorgehen, wenn sie nicht eingehalten wird.

Was das Mietrecht bei der Rückgabe verlangt

Nach Art. 267 OR geben Sie die Wohnung «in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt»; nach Art. 267a OR muss die Vermieterschaft den Zustand prüfen und Mängel «sofort melden». Wie sauber die Wohnung sein muss, ergibt sich aus Mietvertrag und Ortsgebrauch – laut Moneyland genügt es in der Schweiz oft nicht, sie besenrein zu hinterlassen. Was beim Abgabeprotokoll, bei Schäden und beim Mietzinsdepot gilt, erklärt der Ratgeber Wohnungsabgabe: Checkliste.

Was deckt die Abnahmegarantie ab?

Die Abnahmegarantie ist kein gesetzlicher Begriff, sondern eine Zusage der Reinigungsfirma. Moneyland beschreibt sie so: Das Unternehmen säubert die Wohnung so lange, bis die Vermieterin mit dem Resultat zufrieden ist. Auch für Geschäftsräume wird sie angeboten; die Fachplattform WEKA hält fest, dass einige Reinigungsfirmen eine Abnahmegarantie anbieten.

Was im Einzelfall dazugehört, hängt von der Offerte ab. Die folgende Übersicht zeigt, was Sie klären sollten:

Bereich	Teil der Garantie?	Vorher klären
Reinigung der vereinbarten Räume	Ja	Sind Keller, Estrich, Balkon, Garage und Treppenhausanteil enthalten?
Nachreinigung bei Beanstandung	Ja, ohne Mehrkosten	Wie schnell? Am selben Tag oder später?
Fenster, Rahmen, Storen, Rollläden	Wenn in der Offerte aufgeführt	Innen und aussen? Lamellenstoren einzeln?
Küche mit Backofen, Dampfabzug, Kühlschrank	Wenn in der Offerte aufgeführt	Fettfilter und Gerätezubehör?
Entkalken von Bad und Armaturen	Wenn in der Offerte aufgeführt	Starker Kalk oder Verfärbungen?
Spannteppiche	Wenn in der Offerte aufgeführt, teils gegen Aufpreis	Shampoonieren oder nur saugen?
Schäden, Reparaturen, Malerarbeiten	Nein	Separat regeln, nach Mietrecht

Was die Abnahmegarantie nicht abdeckt

Die Garantie betrifft nur die Sauberkeit. Kratzer im Parkett, Löcher in Wänden, vergilbte Wände oder defekte Geräte sind keine Reinigungsfrage; ob Sie dafür aufkommen müssen, richtet sich nach Mietrecht und hängt davon ab, ob es sich um normale Abnützung handelt. Die Regeln dazu, von der Lebensdauertabelle bis zum kleinen Unterhalt, stehen im Ratgeber Wohnungsabgabe: Checkliste.

Rechtliche Einordnung des Reinigungsauftrags

Die Abnahmegarantie ist eine Zusage im Vertrag zwischen Ihnen und der Reinigungsfirma; welche Vertragsart vorliegt, sagt das Gesetz für Reinigungen nicht ausdrücklich. Im Streitfall kommt es auf den konkreten Vertrag an:

• Werkvertrag (Art. 363 ff. OR): Verpflichtet sich die Firma zu einem bestimmten Ergebnis – einer Wohnung, die die Verwaltung abnimmt –, liegt ein Werkvertrag nahe. Dann gilt: Sie prüfen das Ergebnis, sobald es «nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist», und melden Mängel (Art. 367 OR). Bei minder erheblichen Mängeln können Sie die unentgeltliche Verbesserung, also die Nachreinigung, oder einen Preisabzug verlangen (Art. 368 Abs. 2 OR). Für die Nachbesserung gilt Art. 366 Abs. 2 OR sinngemäss: Sie können der Firma eine angemessene Frist setzen und ankündigen, dass sonst ein Dritter auf ihre Gefahr und Kosten nachreinigt. Die Vergütung ist nach Art. 372 OR bei der Ablieferung des Werks zu zahlen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
• Auftrag (Art. 394 ff. OR): Schuldet die Firma bloss sorgfältige Arbeit, etwa eine Reinigung nach Stunden ohne Garantie, gelten die Regeln des Auftrags. Ein Auftrag kann jederzeit gekündigt werden; wer das zur Unzeit tut, schuldet Schadenersatz (Art. 404 OR).
• Wenn die Firma nicht kommt (Verzug): Ist ein bestimmter Termin vereinbart, gerät die Firma schon mit dessen Ablauf in Verzug (Art. 102 Abs. 2 OR). Grundsätzlich setzen Sie ihr eine angemessene Nachfrist; erfüllt sie auch dann nicht, können Sie auf die Leistung verzichten und Schadenersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten (Art. 107 OR). Ohne Nachfrist geht das, wenn die Leistung nach dem Vertrag genau zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgen sollte (Art. 108 Ziff. 3 OR) – etwa auf einen fest vereinbarten Abgabetermin.
• Vorauszahlung zurückfordern: Wer vom Vertrag zurücktritt, kann die Gegenleistung verweigern und das Geleistete zurückfordern; dazu kommt Schadenersatz, sofern die Firma nicht nachweist, dass sie kein Verschulden trifft (Art. 109 OR). Praktisch ist eine Rückforderung aber mühsam. Zahlen Sie deshalb möglichst erst nach der Abnahme.

Ob Ihr Vertrag als Werkvertrag oder als Auftrag gilt und welche Ansprüche Sie im Einzelfall haben, klärt eine Rechtsberatungsstelle oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt.

Was in die schriftliche Garantie gehört

Eine Vorlage, die für jeden Fall passt, gibt es nicht. Diese Punkte sollten in der Offerte oder Auftragsbestätigung stehen:

1. Garantie schriftlich: Die Abnahmegarantie gehört in die Offerte, ohne Aufpreis und mit Angabe, was sie umfasst.
2. Leistungsliste: Räume, Fenster, Storen, Nebenräume und Spezialarbeiten wie Spannteppiche einzeln aufführen lassen.
3. Anwesenheit: Ist jemand der Firma bei der Abgabe dabei? Die Versicherung Helvetia weist darauf hin, dass das wichtig ist, wenn eine Endreinigung mit Abnahmegarantie vereinbart wurde.
4. Termin: Die Reinigung sollte kurz vor der Abgabe stattfinden, in der leeren Wohnung.
5. Zahlung nach Abnahme: Vereinbaren Sie, dass Sie erst nach der erfolgreichen Abnahme bezahlen. Beim Werkvertrag entspricht das der gesetzlichen Regel (Art. 372 OR).
6. Haftpflicht der Firma: Fragen Sie, wie die Firma versichert ist, falls sie beim Reinigen etwas beschädigt.
7. Frist für die Nachreinigung: Am selben Tag oder innert einer bestimmten Frist – sie muss vor Ablauf der Nachfrist der Verwaltung liegen.
8. Preis und Mehrwertsteuer: Prüfen Sie, ob die Mehrwertsteuer von 8,1 Prozent enthalten ist. Wovon der Preis einer Endreinigung abhängt, steht auf der Seite Umzugsreinigung.

Ablauf am Abgabetag

Die Wohnungsabgabe findet laut Helvetia spätestens am letzten Tag der Mietdauer statt; fällt dieser auf ein Wochenende oder einen Feiertag, ist die Übergabe am nächsten Werktag üblich. Gehen Sie die Räume gemeinsam mit der Verwaltung durch. Beanstandet sie die Reinigung, sollte die Firma direkt oder kurzfristig nachreinigen und die Verwaltung die Nachkontrolle bestätigen. Eine Pflicht, das Abgabeprotokoll zu unterschreiben, gibt es nicht. Wie Sie die ganze Abgabe vorbereiten, vom Protokoll bis zum Mietzinsdepot, beschreibt der Ratgeber Wohnungsabgabe: Checkliste.

Wenn die Abnahmegarantie nicht eingehalten wird

Die Abnahmegarantie ist eine Zusage zwischen Ihnen und der Reinigungsfirma. Gegenüber der Vermieterschaft bleiben Sie als Mieterin oder Mieter dafür verantwortlich, dass die Wohnung sauber zurückgegeben wird. Laut Mieterinnen- und Mieterverband muss die Vermieterschaft eine kurze Nachfrist zum Nachputzen einräumen, wenn die Sauberkeit zu wünschen übrig lässt. Ist die Wohnung auch dann nicht sauber genug, darf sie reinigen lassen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen. Diese Nachfrist ist Ihr Zeitfenster.

Die Firma reinigt nicht nach. Melden Sie die Beanstandung sofort schriftlich, mit Kopie des Protokolls oder mit Fotos, und setzen Sie eine Frist, die vor Ablauf der Nachfrist der Verwaltung endet. Kündigen Sie im selben Schreiben an, dass Sie sonst eine andere Firma auf Kosten der ersten beauftragen (Art. 366 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 368 Abs. 2 OR). Reagiert die Firma nicht, putzen Sie selbst nach oder beauftragen eine andere Firma, bevor die Verwaltung auf Ihre Kosten reinigen lässt, und halten Sie fest, welche Kosten Ihnen entstanden sind. Kommt keine Einigung zustande, lassen Sie sich beraten.

Die Firma erscheint nicht zum Termin. Führen Sie die Abgabe trotzdem durch, lassen Sie die Mängel im Protokoll genau beschreiben und vereinbaren Sie mit der Verwaltung einen Termin für die Nachkontrolle. Informieren Sie die Firma schriftlich über Termin und Mängel und setzen Sie ihr eine Frist. War der Abgabetermin fest vereinbart, können Sie auch ohne Frist vom Vertrag zurücktreten und eine Vorauszahlung zurückfordern (Art. 108 Ziff. 3 und 109 OR).

Die Firma sagt, es sei ein Schaden, keine Verschmutzung. Kratzer, Bohrlöcher oder vergilbte Wände sind tatsächlich keine Reinigungsfrage; dafür gilt das Mietrecht (siehe Wohnungsabgabe: Checkliste). Ob Sie dafür zahlen müssen, hängt davon ab, ob es sich um normale Abnützung handelt. Unterschreiben Sie in diesem Fall keine Kostenübernahme, sondern schreiben Sie zur Unterschrift: «gilt nicht als Schuldanerkennung».

Die Verwaltung meldet Mängel erst Tage später. Nach Art. 267a OR muss die Vermieterschaft Mängel bei der Rückgabe prüfen und «sofort» melden. Der Mieterinnen- und Mieterverband nennt ohne Protokoll zwei bis drei Werktage, an anderer Stelle höchstens eine Woche; massgebend ist «sofort» nach Art. 267a OR. Verpasst die Vermieterschaft das, verliert sie ihre Ansprüche für erkennbare Mängel; versteckte Mängel muss sie nach der Entdeckung sofort melden.

Firmen, die eine Endreinigung mit Abnahmegarantie anbieten, finden Sie unter Umzugsreinigung mit Abnahmegarantie und im Verzeichnis der Umzugsfirmen. Was ein Umzug insgesamt kostet, lesen Sie im Ratgeber Was kostet ein Umzug in der Schweiz?.